鱼跃医疗地权房权分离交易疑云 涉嫌粉饰财报

一块地，4年前出让了土地使用权，4年后又再出让地上的房产，这一明显违反我国现行法律的事件，却出现在上市公司鱼跃医疗身上。

公司给出的解释是，分开评估就可以分开转让，并不觉得这有任何不妥；但律师却表示，地权和房权一并转让是一个基本的法理，只能有一次交易，因此鱼跃医疗交易的真实性值得怀疑。

更重要的问题是，这一违反基本法理的交易，不但真实的发生了，还通过了各层管理机构的审批，这让我们不得不深层次地审视现行土地制度和房地产制度存在的漏洞。

鱼跃医疗2008年4月上市，上市前为何要转让一块生产用地，在转让土地之后，却能够将地上的房产权握在手中4年并年年收租，无论是出让还是出租，对手方都是关联方，这其中又有怎样的蹊跷，公司这一反常的操作究竟有着怎样的目的。

老板娘接盘公司房产

鱼跃医疗发布公告称，公司拟向丹阳市医用器具厂转让其所有的位于丹阳市开发区丹桂路东首的生产性房产。转让价格为2998万元。此次受让该房产的医用器具厂是冷美华个人独资的公司，而冷美华正是鱼跃医疗实际控制人吴光明的妻子，也就是说，公司老板娘拿下了原属于公司的房产。

日前，鱼跃医疗发布公告称，公司拟向丹阳市医用器具厂（以下简称“医用器具厂”）转让其所有的位于丹阳市开发区丹桂路东首的生产性房产。该房产账面原值为345.53万元，丹阳市价格认证中心对该房产的评估价值为2998万元，关联双方拟转让价格为2998万元。

资料显示，此次受让该房产的医用器具厂是冷美华个人独资的公司，而冷美华正是鱼跃医疗实际控制人吴光明的妻子，也就是说，公司老板娘拿下了原属于公司的房产。

此前有媒体质疑称，作为上市公司的资产，没有经过专门的评估机构来评估其价值，却是通过一个叫“丹阳市价格认证中心”来对房产价值进行认定，而受让方为关联方，这一举动违反相关规定，有利益输送的嫌疑。

该媒体的报道中称，根据相关法规，在“一是出售资产的价格达到净资产的5%；二是出售资产的价格达到3000万元人民币。”两种情况下，上市公司出售资产必须评估。而本次转让价格与3000万元人民币仅相差2万元，有故意规避评估的嫌疑。

对此，北京汇佳律师事务所一位律师表示，如果交易双方均认可这一价格认定的方式和价格本身，以价格认定的方式确定交易价格是没有什么问题的。

鱼跃医疗董事会秘书陈坚表示，法律规定是出售资产价格达到净资产5%和出售资产价格达到3000万元人民币以上两项标准同时满足才必须要评估，并不是“二者选其一”，因此公司的做法是符合规定的。

“该价格认定中心是相关部门指定的，所有的房产交易必须经由认定中心认定的价格进行交易，他们只认那个价格，其他的即使有证券评估资格的评估机构给出的价格他们还不认呢。”陈坚表示，该处房产的账面原值仅345万元，因此在他看来转让的价格远高于实际价格，不存在利益输送。

房权地权分离4年

公告中所说的“生产性房产”并非传统意义上包含了土地使用权和房屋所有权的房产，而是只包含了房屋所有权的房产，因为该房产的土地使用权早在4年前就已经出让给了公司老板娘。

值得注意的是，公告中所说的“生产性房产”并非传统意义上包含了土地使用权和房屋所有权的房产，而是只包含了房屋所有权的房产，因为该房产的土地使用权早在4年前就已经出让给了公司老板娘。

鱼跃医疗招股书显示，2007年2月7日,鱼跃有限（鱼跃医疗股份制改造之前名称）与丹阳市医用器具厂签订《土地使用权转让协议》，鱼跃有限将其拥有的位于丹阳市丹金路东侧的土地使用权转让给丹阳市医用器具厂。

通常情况下，转让土地使用权的同时，附着于土地上的建筑应视为一并转让，而在鱼跃医疗的招股书中，对于这块地只出让了土地却没有出让房产的这一交易细节，公司并没有披露，反而是在日前披露将该土地上的房产转让给医疗器具厂之后，这块土地房权地权分离4年这一不合逻辑的状况才大白于天下。

然而，公司这一不合常理的做法真的合法吗？白纸黑字的法律条文给出了否定的答案。

《中华人民共和国城市房地产管理法(2007修正)》第三十二条规定：“房地产转让、抵押时，房屋的所有权和该房屋占用范围内的土地使用权同时转让、抵押。”

第三十九条规定：“以出让方式取得土地使用权的，转让房地产时，应当符合下列条件：(一)按照出让合同约定已经支付全部土地使用权出让金，并取得土地使用权证书”

《城市房屋权属登记管理办法(2001年修正)》第六条规定：“房屋权属登记应当遵循房屋的所有权和该房屋占用范围内土地使用权利主体一致的原则。”

《中华人民共和国物权法》第一百四十六条规定：“建设用地使用权转让、互换、出资或者赠与的，附着于该土地上的建筑物、构筑物及其附属设施一并处分。”

由此可见，土地使用权和房屋所有权是不能分离的。而鱼跃医疗的现实情况确是，在2007年--2011年四年间，公司拥有房屋所有权，医用器具厂拥有土地使用权，明显违反上述法律法规。

知名证券律师郑名伟表示，鱼跃医疗的做法和说法非常不合常理。

首先，房权和地权同时转让一次交易是一个基本的法理，如果可以分开两次转让，那么潜台词就是可以转让给两个不同的受让人，这明显不合逻辑。“就像转让一台汽车，肯定是整体出让，不可能这次卖给你轮胎，下次再卖给你方向盘。”郑名伟称，公司如此做法，交易的真实性和交易的目的都很有可疑。

出让地权涉嫌粉饰报表

一位证券行业的分析人士表示，鱼跃医疗这么做的道理很简单，就是利用关联方让报表好看。一方面，公司当时的负债率在医疗器械行业已经很高，再度借债风险太大，但由于扩张太快现金流出现了问题，而公司当时应该已经打算要上市，如果公司在2007年账上现金只有300万，过会希望渺茫，因此就利用关联方向公司输送现金，让报表更漂亮。

既然法律条文明确表示地权和房权分开交易是违法的，且公开资料很少有看到分开交易的案例，那么接下来的问题便是，这么做的原因是什么。

鱼跃医疗董秘陈坚表示，当时公司的控股子公司江苏英科在丹阳市开发区有一块土地，但由于公司在此前已经决定将江苏英科的经营性资产出售给美国公司AMP，而此前江苏英科又与当地政府承诺过将在位于丹阳市开发区这块土地上进行生产，此外，位于丹阳市开发区这块地远大于公司位于丹桂路东的地块，因此公司决定把公司的生产厂区移至丹阳区，而将丹桂路东的地块出售。

“由于当时受让方资金不足，因此我们才决定先出让地权，而不出让房产权，因为如果同时出让，但对方又拿不出这么多钱，就会形成关联方欠款，这样的财务报表并不好看。”陈坚称。

顺藤摸瓜，鱼跃医疗方面称这么做是为了让财务报表好看，那么这笔交易究竟让财务报表好看了多少？

鱼跃医疗的招股说明书显示，鱼跃医疗在上市的前一年，也就是2007年，公司现金流和经验状况出现了一定的问题。

财务报表显示，公司2007年底公司账户上的现金为4250万元，而此前出让地块获得的现金为3949.61万元，也就是说，如果没有这笔卖地交易，公司2007年底账上的现金仅有300万元。

对此，鱼跃医疗一位内部人士称，公司的现金一直都没有问题，“你应该看看应收账款，不能只看现金，此外，公司经营现金流也是正的，现金流肯定没问题，如果公司要现金，大可以向银行借款，借来的也是现金，因此不能就此判断当时公司现金出现问题。”

同样是招股说明书显示，公司2007年底公司总资产2.71亿元，负债总额1.34亿元，负债率为49.45%。

公司董秘陈坚称，由于行业的原因，公司的负债率不可能像有些公司那样让负债率达到70%，其实当时公司的负债率已经很高了，再举债的风险很大。

公开资料显示，目前A股上市的医疗器械行业资产负债率普遍都不超过20%。其中，阳普医疗9%；九安医疗6%；尚荣医疗9%；乐普医疗7%。

问题出现了，一方面说公司现金流没问题，需要现金可以借款，另一方面又说负债率已经很高，不能再举债，究竟真实的情况是什么？

一位证券行业的分析人士表示，鱼跃医疗这么做的道理很简单，就是利用关联方让报表好看。一方面，公司当时的负债率在医疗器械行业已经很高，再度借债风险太大，但由于扩张太快现金流出现了问题，而公司当时应该已经打算要上市，如果公司在2007年账上现金只有300万，过会希望渺茫，因此就利用关联方向公司输送现金，让报表更漂亮。

承租方关联关系惹疑

鱼跃医疗则将这块地的一部分，面积为5000平方米的厂房租给了另外一家名为双凤木业的公司。根据鱼跃医疗一位内部人士透露，双凤木业是一家做地板的公司，而双凤木业的老板正是鱼跃医疗实际控制人吴光明的堂妹夫。

更令人疑惑的是，在地权出让之后，公司依然在享用这块土地的收益。然而，在没有土地使用权的情况下，谁会来租呢？答案是关联方。

公开资料显示，2005年10月15日至2008年10月15日间，丹阳开发区丹桂路东首的所有厂房、办公用房、场地及辅助设施被租赁给了爱适博 (镇江)医疗器械设备有限公司，年租金为300万元。

爱适博 (镇江)医疗器械设备有限公司就是上文提到的，受让公司子公司江苏英科的美国公司AMP。

而在2008年10月15日之后，AMP停止了租约，鱼跃医疗则将这块地的一部分，面积为5000平方米的厂房租给了另外一家名为双凤木业的公司。

根据鱼跃医疗一位内部人士透露，双凤木业是一家做地板的公司，而双凤木业的老板正是鱼跃医疗实际控制人吴光明的堂妹夫。

北京汇佳律师事务所一位律师表示，按照房随地走的基本原则，一旦土地已经转让，就视为土地上的建筑以及对该块土地权利一并转让。但实际情况确是，公司依然在享有土地出租带来的收益，该律师表示，这笔租金有被追回的风险，但如果受让土地的一方不追究，则不会被追回。

前述证券分析人士称，由于受让土地的一方是公司实际控制人妻子的公司，因此追回的可能性不大，但这一做法的确以不合法的形式增厚了上市公司的业绩，且后来承租方均为关联人，因此公司的却有以不当方式粉饰财务报表的嫌疑。

土地房产制度漏洞

虽然法律明文规定地权和房权必须同时转让一次交易，但由于房产和土地分属两个不同的政府部门管理，更这两个部门都需要对土地或房产进行分开评估，因此就造成了两项交易可能出现时间差，而这个时间差是1天还是4年，没有规定，这就是鱼跃医疗所钻的漏洞。

“既然是分开评估，当然可以分开交易，我觉得这件事情没有什么问题。”公司董秘陈坚称，鱼跃医疗这块土地的地权和房产权的受让方是同一个人，公司并没有将地权和房产权分开给两个不同的受让人，因此这事实上是一笔交易，之是中间有个时间差。

陈坚表示，这次转让房产权只是上一次转让地权的延续，房产和土地是分为两个不同的部门管理，评估和转让当然会分开进行。但陈坚对两笔交易相隔四年的原因没有表态。

“既然政府部门以及上面的监管机构都允许了，这就证明这件事情没有什么问题。”陈坚如是说。

的确，虽然法律明文规定地权和房权必须同时转让一次交易，但由于房产和土地分属两个不同的政府部门管理，更这两个部门都需要对土地或房产进行分开评估，因此就造成了两项交易可能出现时间差，而这个时间差是1天还是4年，没有规定，这就是鱼跃医疗所钻的漏洞。

当年鱼跃医疗将土地出让给关联方，但留下了房产权继续收租，粉饰报表嫌疑很大，而由于土地和房产管理方面制度的漏洞，这一行为堂而皇之的发生，如今鱼跃医疗成功上市，股价节节攀升，较公司发行价上涨超过10倍，上市前的原罪又真的能因此抹去吗？这一漏洞又会不会被其他拟上市公司借鉴？网易财经将持续关注。