通州万达广场恐成泡影 33亿地块多半已悄然易主

此前因设置条件而被质疑为定向出让的绍兴加油站地块日前正式成交，但“放宽”条件后的土地被业内称之以“天价”成交。

浙江省绍兴县公共资源交易中心官方网站显示，3月13日，这宗编号为柯桥城区K-28地块总成交为8200万元，高出起拍价4562万元，折合楼面价52033.76元/平方米，竞得者正是此前被质疑为定向对象的绍兴县中石化交通油气站建设发展有限公司。

对于该加油站地块的最后成交，负责能源调研的浙江省发改委一人士向《每日经济新闻》记者称，这样“不正常”的价格会导致“没有钱可赚”。

记者获悉，在浙江绍兴地级市辖区内，中石化正在试图打造一条通过政企合作，达到既能完善和提升绍兴石油的加油（气）站网点布局，又能够降低土地成本的新思路。然而，最后高价拿地的市场表现似乎宣告这条路子“走不通”。

高出底价一倍多

1月8日，《每日经济新闻》报道《绍兴商业地块出让仅一家够格竞拍被指量身定制》，报道称“出让方要求该地块的竞买人须为绍兴县属国有参股油（气）品经营企业，如此设置条件便引起潜在竞买人的质疑，并认为符合竞买条件的只有绍兴县中石化交通油气站建设发展有限公司这一家公司。”1月15日，绍兴县国土资源局与绍兴县公共资源交易中心联合发布公告称，该地块因故暂停出让。

根据绍兴国土资源局公布的最新出让公告显示，该地块的竞买人条件放宽至境内具有成品油零售经营管理资质的法人、自然人和其他组织。

3月8日，绍兴县国土资源局副局长周建平向记者表示，条件放宽后，共有5家企业参与竞拍，包括中石油、中石化，绍兴县中石化交通油气站建设发展有限公司等，还有民营企业。

“公开公平竞拍下，经过二十多轮角逐，最终以8200万成交。”参与现场竞拍的一企业相关负责人向记者表示。

浙江省绍兴县公共资源交易中心官方网站公示的成交结果显示，该加油站地块起拍价为3638万元，总成交为8200万元，成交价高于起拍价4562万元，竞得者为绍兴县中石化交通油气站建设发展有限公司。绍兴县交通运输局官方网站2012年7月份公告称，该公司由绍兴县交通投资有限公司与中国石油化工股份有限公司共同出资。

“天价”加油站或为“抢地盘”

以8200万元下拿下该地块，在当地业内人士看来，这就是一个微利甚至是亏本的买卖，但他们并不是为了获利，而是为了“抢地盘”。

浙江省发改委能源处一调研员向《每日经济新闻》记者称，加油站地块出让的价格越来越高，越来越“不正常”。在浙江省内，中石化目前市场份额已经达到70%以上，加油站地块本来稀缺，但为了争夺终端市场，很多加油站土地出让价格在拍卖中不断“被抬高”，不少企业对于不断飙升的地价表示“没有办法”，为了战略布局，只有承担“不正常”的地价成本。

周建平向记者称，截至目前，在加油站商业出让的地块中，这样的楼面价已属当地最高的。即使加油站地块属于特殊类地块，但如此高的价格已经超出市场理性的范围。尽管为合资公司，但仍然需要承担较大的成本压力。作为负责本地土地出让的职能部门，并不愿看到如此“不正常”的市场表现。

如果按照年限算，加油站地块的使用年限为40年，这样算来，仅土地一项，绍兴县中石化交通油气站建设发展有限公司每年就要承担高达200多万元的成本。国家发改委能源研究所一研究人员向记者表示，除了土地成本外，加油（气）站的运营还要承担设备、人员、管理和建设融资等为数不少的成本。

对于以天价竞得该加油站地块的考虑以及成本测算等相关疑问，中石化绍兴公司对于记者的多次采访要求未予正面回应。

行不通的“降价”新思路？

加油站的网点布局，在业内被称为企业有效发展的基础，称之为“饭碗工程”。

“我们要创出网点发展的新思路，使企业能走入一个良性发展的健康之路”。这是中国石化新闻网上一篇由绍兴石油基建发展部负责人表露的想法。

然而，这样的合作方式并非一帆风顺。在绍兴县，其与当地交通局合资成立公司竞地前，还参与过滨海新城内加油站的土地出让。根据国土部门公布的土地出让公告，2012年8月25日，该区域上虞两宗商业（加油加气站）地块，竞买人须为在上虞市内注册的经营石油成品油批发的企业或其他组织及关联企业。

但是，公告发布随后便因对竞买人条件进行约束被人举报，只有中石化旗下的绍兴市滨海新城油站建设发展有限公司符合条件，该企业由中石化绍兴公司与所在区域滨海新城管委会下属的浙江滨海新城开发投资股份有限公司合资组成，当年9月10日，上述出让公告将竞买人注册资格限制放宽至在绍兴市区及上虞市内。

这两宗土地最后成交结果显示，起拍价均为900万元，修改出让条件后，一宗被绍兴市滨海新城油站建设发展有限公司竞得，成交价为2050万元，高出1150万元。一宗被中国石油天然气股份有限公司浙江绍兴销售分公司竞得，成交价2450万元，溢价更高。

业内人士表示，如果试图通过设置排他性条件以底价拿地或只是一厢情愿，市场经济环境下只应遵从价高者得的市场规律。

中石化绍兴公司提出政企合作成为网点发展的快速通道的思路，如果一直坚持这样高价拿地，是否会影响公司的布点？记者根据要求向中石化集团公司发送的采访提纲，但截至记者发稿时，尚未收到任何回复。

值得一提的是，据周建平介绍，虽然参加竞拍的有民营企业，但实际上这个价格已经超出了这些民营企业的承受范围，变为了中石化和中石油两家“大佬”的争斗。这在一些市场人士看来，一定程度上“阻止”了社会资本进入该领域。

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