碧桂园：尝试用快销模式卖房子

     碧桂园正在山东造城，并尝试用批发和零售相结合的方式消化这一巨量土地。

　　这幅位于山东省海阳市的土地达3000亩，首期开发约1000亩。7月13日，这个名为“十里金滩”的项目首次开放。虽然行政区划在烟台海阳市，但是碧桂园更愿意把这个项目称为“青岛东丁字湾新城”，因为这里靠近青岛，车程仅45分钟左右，位于丁字湾新城区域。

　　十里金滩项目负责人已经集结在青岛，他们必须在8月份项目开盘前聚集足够的人气。

　　碧桂园集团前战略发展部总经理助理王昊目前也作为集团营销中心一名负责人来到青岛督阵，他对经济观察报说，这个项目只要有人去看，肯定就会吸引到他们。因为是旅游度假的刚需，里面配套很全，城市的功能在这里都有，而价格却低到普通人也买得起。

　　实际上，碧桂园更期待吸引企业和私募基金人士到他们那里批发房产，“当批发商更赚钱，低成本拿地，再快销出去，是他们正努力做到的。”王昊说。

　　搜房网近日发布了碧桂园希望十里金滩销售目标“3个月销售50亿元、售出上万套房源”的消息，但是这一说法没有得到碧桂园的确认。

　　寻找批发商

　　“零售方式太慢，虽然我们也有信心，但是这种销售方式对我们的意义不是很大，因为未来仅靠零售，辐射力小，也比较累。更希望把批发市场做起来。”王昊说，批发市场赚钱比搞零售要高，批发价都可以谈，但首先要找到这些肯批发的企业，然后由碧桂园销售部门与财务部门去对接，计算出销售价格，进行洽谈。

　　碧桂园十里金滩项目，在山东海阳填海造城，已经填出10多个人工岛。这些岛，未来做什么，碧桂园还没有规划，他们希望寻找投资客，整体批发出去，还有已经建好的项目，也希望有投资者整体批发。

　　王昊说，他们希望这些投资客，是企业级的客户，比如可以把整个岛卖给他们，企业需要怎么规划，碧桂园帮助设计和开发，并很快帮他们建成。这些资产可以改成企业度假村，或者给员工度假、培训、接待客户等。

　　碧桂园正在把目光瞄准想上市的公司。证监会要求想上市的公司须具备一定数目的固定资产。深圳一家电脑企业，在深圳的十里银滩就一次买了300多套洋房，作为资产。

　　王昊说，碧桂园不会坐等投资客的到来，如果没有批发商承包，他们就会建成独立组团的楼群，再进行批发和零售。因为项目比较大，时间也不等人。一部分按照市场需求，一部分按照自己的设计。但是他们也在担心，毕竟是在郊区，如果建得不符合当地市场，会比较麻烦。

　　碧桂园除了想方设法吸引华北、华东的投资者，看好江浙一带的很多游资，还看好韩国投资者，派出团队到韩国吸引投资。他们认为韩国人喜欢在青岛附近居住，打高尔夫球，也喜欢扎堆，而且他们到中国寻求低成本发展方式。为此，十里金滩项目招聘了一些朝鲜族双语员工，专门对接韩国投资者。

　　但是韩国私募基金Inpex中国总代表、青岛思锐伟业首席执行官王可锋对经济观察报表示，他们对海阳这座城市不太感兴趣，因为海阳当地经济已经透支，经济结构也不好，城市本身没有发展动力。加上本身又有核电站，作为旅游地产，肯定会受到影响。但碧桂园这个项目，作为长线投资可能没有问题，还是能赚钱的。

王可锋代理的韩国私募基金，今年上半年投资一直比较谨慎，投资方向已经做出调整，投资数额减少一半以上。房地产方面的投资，主要放在旧城改造和保障房投入上。而更多资金则投向了能源、新科技、生物制药等领域。

　　低成本造城

　　碧桂园目前的开发模式，是“造城”模式，碧桂园将其归为新型城镇化的一种设计。

　　王昊说，在十里金滩项目中，凡是在城里看到的，这个项目里面都有，包括住宅、娱乐设施，学校、医院、酒店等。开盘会在酒店进行，可以看到示范区。一期没办法看到现楼，二期就可以看到了。一年后酒店开业、超市开业，交通中心开张等。碧桂园是配套先行，不是建了房子再配套。

　　“最关键的，是老百姓能够买得起。价格有时比经济适用房还低。对普通人有吸引力，购买之后对于生活不会造成太大压力，房子全部精装修，还配备部分家电，第二年或者第三年收楼时，买简单的家电就可以入住。很多人不用贷款就能买得起，”王昊说，如果一个项目只是希望有钱人去买，这种城镇化就是延续了追求暴利的陋习，销售效果也不会太好。

　　王昊说，海阳这个项目，拿地成本很低，所以总价很低。碧桂园追求的是快进快出。

　　“碧桂园有自己的建筑商，很多项目不外包，一般都是自己在做，有自己的建筑商，自己的酒店、自己的物业公司，自己的装修装饰公司，项目开发时，所有的配套公司就都到位。开盘时所有配套都做好了。”王昊说。

　　针对不同人的不同需求，碧桂园造城过程中，也分出高中低挡。小到40多平方的住宅，大到600-800平方米的豪宅。

　　据悉，碧桂园项目目前主要分布在三四线城市，还有国内重点城市的郊区大盘。广东是碧桂园项目最多也比较集中的区域，碧桂园在全国80多个项目中，有一半左右分布在广东。

　　王昊说，国家房地产调控政策基本没有影响到我们，因为碧桂园的项目基本都在非限购区域。公司后期买地，首先看是否限购，限购的区域不再拿地。碧桂园项目，去年全国均价是每平方米6000多元，均价在所有开发商中处于低位。

　　王昊说，碧桂园十里金滩，是公司在海边的第四个的项目，此前已经有三个项目，比如深圳十里银滩、海南项目和马来西亚项目。深圳项目占地面积2000-3000亩，到现在已经卖出上万套房子。海南项目占地1000多亩，今年三月份开售，销售也很好。马来西亚项目较小。

　　碧桂园7月3日发布消息称，2013年上半年，碧桂园共实现合同销售金额约336.5亿元，合同销售建筑面积约507万平方米。对完成全年合同销售目标，老板杨国强相当乐观。

　　青岛房地产经理人俱乐部常务副秘书长龙江对经济观察报表示，碧桂园郊区拿地，把成本控制下来，开发周期越短，利润率会越高。就看能否缩短开发周期，他们比较擅长这快销模式。但是由于区域差异，还没法判定山东海阳项目是否同样成功。

　　龙江表示，山东海阳一直是青岛炒房客投资的一个方向，在青岛郊区不能投资的，有的就选择去海阳投资。但是很多人买了之后，账目盈利，但很难变现，没人接盘。青岛房地产市场，目前温泉都不热，海阳项目做热也比较难。加上海阳还有个核电项目，一直是很多投资者避讳的。

　　王昊表示，公司选择山东海阳开发十里金滩，在碧桂园看来，欠发达、经济落后一点也没关系，这里经济基础比较好，交通也比较发达，离青岛主城区不远。至于核电站没有必要担心，是在安全距离。

　　“碧桂园正在采取的快销模式，是与众不同的销售方式，这种大进大出，在其他城市有做得很好的先例。”龙江说。