中冶200亿地王开工疑造假 资金吃紧欲拉中粮入伙

中冶置业在2010年不出意外地以总价200亿元拍下南京市下关区改造两地块，至今仍位列国内总价地王第二位。但是两年过去，该地王项目仅是在7月份举行了一场盛大的开工仪式后就再无进展。

据了解，让这块总价地王开发陷入停滞的不仅仅是外界看来的“拆迁难题”，困住中冶的还有该地块高达400亿元的开发资金需求。为此，业界传闻中冶的“老朋友”中粮即将入局救急，在南京下关复制自己的大悦城项目。

开工即停工，疑为规避闲置土地将被收回规定

10月11日，南京长江国际航运物流服务中心项目（后简称“长江航运物流项目”）工地，贴有“施工现场，闲人免进”警示的大门肆意敞开，围墙内已杂草蔓延。

2010年9月，中冶集团通过旗下控股子公司竞拍取得南京市下关区滨江江边路以西1号地块和3号地块，其高达200.34亿元的出让价刷新了南京的地王纪录，截至目前仍位列国内总价地王第二位。

按照彼时规划，在这个位于扬子江之畔、出让面积达313.88万平方米的巨量地块上，中冶欲建设写字楼、酒店、住宅、民国建筑于一体的“南京外滩”，总投资额即超过400亿元，计划于2011年上半年开工。

然而，在预定时间内，中冶并未如期开工，而政府对闲置土地的管控政策却步步缩紧。2012年7月1日，国土部资源《闲置土地处置办法》实施，对于闲置地块满两年将无偿收回土地使用权，且严格规定不允许以“围墙”为动工标志。

在该《办法》实施的短短10天后，一场盛大的开工仪式在此用地上举行，中冶宣布启动“长江航运物流项目”作为“南京外滩”组成项目之一，以标志该地王地块“踩线开工”。

零落满地的彩旗，两间标有“领导休息室”的活动板房，该项目“工地”依然保留着开工仪式上留下的痕迹。事实上，经实地调查，3个月过去，该“工地”在开工仪式喧嚣了一天后即恢复了一如往前两年般的平静，而号称项目用地达3.5万平方米的“长江航运物流项目”实际完成“三通一平”工作的仅有用于开工仪式的约2000平方米土地，在项目规划用地范围内，甚至连拆迁工作都尚未真正实施。

“我是来找工地负责人的”，10月11日，将轿车直接开进“工地”的一位承包商说，其表示，在6月份，中冶置业公司的一位负责人告诉他，可让其来承包工地建设的一小部分基础工程，但是项目宣布开工后，这位负责人却再未与他联系，电话也一直未接听，这让他不得不三天两头到工地看一看，希望能碰到“工地负责人”。

网易财经了解，“长江航运物流项目”项目用地使用权属于南京临江老城改造建设投资有限公司；实际运营公司则为中冶置业南京分公司；而中标代理建设公司则为南京正滨房地产开发有限公司。

然而，经调查，该三家公司共用办公用地、三个牌子一套班子，实际负责人则均为中冶置业集团副总经理孙建伟。

12日，网易财经致电南京国土资源局询问此项目开工情况，但未得到对方回复，而中冶置业南京分公司亦已“领导不在”为由不予回应。

拆迁无破局，巨量地块导致中冶置业资金告急

让这块总价地王开发陷入停滞的不仅仅是外界看来的“拆迁难题”，困住中冶的还有该地块体量庞大的资金需求。

据了解，早在中冶拿下该地王地块之前的2009年4月，南京市国资集团、下关区政府、中冶置业三方即已正式签订《南京下关滨江区域老城改造项目整体开发合作协议》，宣布成立注册资金为50亿元的项目公司以打造“南京外滩”。所以后来顺利拍下地王项目的两个地块时，业界曾一度怀疑中冶置业早已被内定中标。

工商资料显示，2009年8月8日，南京临江老城改造建设投资有限公司注册成立，中冶集团旗下中冶置业对该公司占有80%股权,法人代表为中冶置业集团董事长刘福明。2010年9月，作为唯一竞标人，中冶如愿拿下该地块。

摩根士丹利在随后的一份研究报告中分析称，该地块成交价低于周围地区，成交地价为每平米4878元，而周围地区平均地价为每平米6000元；估计该项目可于2013年至2015年分别为中国中冶带来28亿元、33亿元及20亿元的利润。

然而，让中冶集团难以乐观的是该地块的开发步伐步履维艰。

南京市房地产开发建设促进会秘书长陈辉告诉网易财经，该地属于南京老城区，所住居民在此地居住时间较长，拆迁起来相比其他地方尤为困难。而从南京市下关区滨江开发建设指挥部了解到，地块系南京全市最大一块棚户区改造区，住宅用地拆迁就将涉及11000余户居民，而一些商业用地产权错综复杂，这使得拆迁遇到的困难较大。

在中冶南京分公司内部刊物上看到，9月份，中冶集团总裁沈鹤庭、中冶置业集团董事长刘福明即双双与南京市市长季建业会谈，“重点讨论”该地块的项目拆迁问题。而季建业亦表态将加大拆迁工作的推进力度，“全力配合中冶置业加快推进项目开发进程”。

从中冶内部来说，更大的困境是庞大的资金需求。内部刊物显示，早在6月份，中冶集团总裁即率李世钰、王秀峰两位副总裁赴中冶置业南京分公司调研，直言目前中冶置业的经营面临一定的困难，集团在资金、资源等方面会全力支持中冶置业的发展，并表态将“安排企业资金，加强现金流管理。”而刘福明则坦言下关项目体量大、占用资金量大，将做好开发进度的控制。

而在2012年上半年，中国中冶亦提交了上市以来首份亏损财报，净亏损达1.86亿元，而上年同期为盈利19.69亿元，此外，公司总资产减值达27.94亿元，对比去年同期的5.78亿元上升了383.02% 。

传中粮救急，或投巨资在下关建设大悦城项目

面对体量庞大的资金需求，中国中冶总裁沈鹤庭想到了他的“老朋友”宁高宁。

网易财经获悉，在“南京外滩”的地王地块中，中冶已有意引进中粮置业，而正筹备推进中粮商业地产业务赴港上市的中粮亦有意携巨资入局，在南京复制旗下城市综合体品牌“大悦城”项目。

但是，中粮究竟将以“收购者”身份入局还是“入股者”的身份尚不得而知。截至发稿时，网易财经没能联系到中粮方面对上述传闻进行置评。

事实上，在商业地产方面的合作，中粮置业与中冶的合作在早前已有两次“默契”案例。

2007年2月，为收购“银帆西雅图”项目（现为中粮“朝阳大悦城”），掌舵中粮集团的宁高宁就曾请中冶集团总裁沈鹤庭为其安排与该项目当时的所有者北京弘泰基业房地产有限公司谈判，而在沈鹤庭的穿针引线下，最终，中粮成功全资收购后者公司全部股权，如愿取得该地块。

而在该项目的后期招标中，中冶集团亦成功取得总包工程。

2007年4月，中粮集团更是以40亿元购下沈鹤庭掌舵下的中冶集团所拥有的其时名为“西单MALL”（现“西单大悦城”）的黄金地块，即使当时中冶已对该地块完成大半开发。

而后，中冶亦再次取得西单大悦城的总包业务。自此，中冶成了中粮的战略合作伙伴，也成为中粮商业地产建设项目默契的“总包商”。

对于中粮置业商业地产的发展，宁高宁有足够的野心。经了解，在2011年年底，宁高宁即曾在一次内部会议上透露，中粮置业在商业地产这一块的资产即将近600亿，帐面资产亦达600亿元。而对于大悦城项目的发展不是5到10个，而是10到20个。

中粮集团副总裁、中粮置业董事长史焯炜即曾表示，5—10年将在国内大中型城市布局约20个大悦城。而中粮官网介绍称最终规模将扩大至多达30个。

根据了解，中粮目前已拥有的大悦城项目已有10个，其中5个已入市运营，5个尚处在建阶段。但从布局上，在华东市场仅布局1个上海大悦城，而此前进入杭州布局的呼声较高，但对于杭州滨江大悦城项目地块，中粮置业迄今仍然没有明确最终拿地事宜。

不过对于中冶该地块发展商业地产的招商前景，南京当地江苏苏鼎房地产研究所所长宋坚分析称楼市调控以后，该地块低价较昂贵，而当前经济形势将导致招商前景尚不明朗。