上海地产巨头面临大考

就在绿地准备二次混改时，老股东突然“跑路”。

7月21日，绿地控股（600606.SH）发布公告称，从20日开始的停牌，是因绿地控股将再次进行混改。

但同一天，绿地的老股东天宸股份发布公告表示，将择机出售所持有的绿地控股股份，总计不超过1亿股。这给绿地本就惨淡的市值，蒙上了一层阴影。

在2015年上市之初，绿地控股市值高达3000多亿元。目前，其市值已跌去三分之二多，只剩900多亿元。

“我对绿地的股价很惭愧。”绿地董事长张玉良今年1月在2019业绩交流会上表示。

张玉良今年64岁。如果按照我国男性60岁退休的规定，4年之前，他就该退休了。

▵ 绿地集团董事长张玉良

但如今，张玉良依旧是绿地控股的掌舵者。绿地还没有找到他合适的继任者，或者说，找到的继任者没能成熟到独挑大梁的地步。

尽管张玉良每次向外界展示的必是绿地，而非个人品牌。但至少在很长一段时间里，外界还是只知绿地有张玉良，不知有其他人。

自1992年起，张玉良就带着绿地不断奔跑。

这个将“官中有商、商中有官”的分寸拿捏得炉火纯青的带头人，对于绿地的作用，不亚于王石之于早期的万科。

但就在绿地将满28岁之际，想让绿地持续航行的张玉良，却遇到很多烦心事，各种幺蛾子，向绿地扑面而来。

业主维权背后，企业管理堪忧；激进扩张背后，负债高企；桃色纠纷背后，企业形象受损……

或许，绿地跑得太快太累，到了该停下来思考和反省的时候。

01

风波不断

7月12日和7月13日，消费者因“绿地海珀云翡”维权，两次向黑猫投诉平台反映：绿地海珀云翡装修质量不达标，且拒绝整改。

今年年初，张玉良曾强调说，对重大质量问题要坚决杜绝，要从最近其他企业出的事故中，举一反三。

这个“其他企业”，意味深长。没想到，话音落下没多久，火却烧到了自家身上。

今年以来，犹如打开潘多拉的盒子，绿地各地的楼盘，如济南绿地城、合肥新站绿地、商丘绿地城五区等，因质量问题相继被媒体曝光。

问题各式各样。比如刚交房不久，客厅和卧室屋顶就出现了裂缝；比如五证不齐全违规销售；又比如人车分流规划不合理等等。

这距去年“女子坐在新房中哭”的绿地质量风波，不过短短数月时间。

作者梳理近五年绿地项目的时间线，发现绿地的住宅产品，经常被诟病。这些年，购房者针对绿地住宅的维权行动，也是不间断进行。

如果是一两个楼盘出问题，可能是个别现象。如果大面积出问题，那根源一定出在企业的管理上。

一位网友评论说，与其在后面品宣升级，倒不如担起企业责任，把之前的遗留问题，给妥善解决好，让之前的老业主满意，才能让以后的新业主更相信你。

但质量问题，不过是绿地问题的冰山一角。

今年5月，因为一则桃色纠纷，绿地被推上了风口浪尖。

5月11日，微博用户“VS生生不息”实名举报，称绿地集团高管陈军与其合法妻子发生不正当男女关系致其怀孕，并且涉嫌洗钱。

涉事者陈军，是绿地京津冀事业部营销部负责人。

此事在网络上引起轩然大波。受其影响，5月18日至23日，绿地控股的股价连“绿”5个交易日，市值蒸发了近40亿元。

据说，张玉良对此事大发雷霆，绿地集团执行总裁张蕴亲自赶去天津处理问题。

最终，绿地开除了当事人陈军，将经济问题移交司法处理，给了大众一个交代。

没想到，一波未平，一波又起。6月23日，美国洛杉矶市市议员何塞·惠泽尔因涉嫌收受约150万美元的贿赂，被FBI逮捕。

美国当地媒体根据FBI报告透露的细节，点名涉案的四家中国开发商，其中的一家就是绿地，称其涉及的罪名包括贿赂、给回扣等。

随后，绿地美国控股发表声明称，“FBI调查洛杉矶市政府及水电局”事件，与该公司及其开发的项目没有任何关系。

在绿地方面澄清后不久，7月3日，绿地海外股东信息发生变更，大股东从绿地控股变成“绿地控股集团有限公司”。绿地控股集团持股绿地海外的比例，从44.1%上升到95.1%，此前持股51%的绿地控股退出。

简单来说，此次变动后，绿地海外由绿地控股的子公司变为了孙公司，中间加入绿地控股集团这一环。

这相当于绿地在上市公司和涉案公司之间，建立了一道防火墙。如果涉案公司发生连带和次生灾害，就被中间的子公司隔离开，会减少对上市公司的直接和连带的负面影响。

绿地近期几件事件，皆起于萧墙之内。

一位接近绿地的知情人士表示，“其根源在于，当负面事件发生时，绿地总是就事论事，头痛医头，脚痛医脚。”

02

股价“趴在地板上”

除了内部一系列问题之外，绿地和外界也有各种纠缠不清。

不止一家和绿地有过合作的施工方向媒体吐槽，要是绿地付供应商的钱，也像处理桃色纠纷案这样有效率就好了。

从事于传媒工作的小付表示，他们公司跟绿地合作的费用，半年时间就到账了，还算幸运。但他认识的很多家公司，欠款已长达好几年了。

“网上的吐槽基本属实。”小付说。

全民易装是与绿地合作的一家企业。这是一家位于武汉的家装O2O电商平台，标榜给客户“免费装修”，湖北经视名嘴江涛曾为其站台，在武汉一度风光无限。

然而，在收取装修业主全额装修款、形成资金池后，全民易装将钱投进了房地产。2018年以来，随着调控政策日趋严格，房地产不仅遭受重创，房地产中下游产业链更被波及，全民易装也不例外。

2019年，全民易装资金断链，千余名装修业主的钱被吞噬，引发大面积“追债”，最后政府不得不出面进行立案调查。

而绿地与全民易装的关联在于，全民易装接下了绿地武汉国际金融城住宅的精装修施工，以及绿地国际金融城公寓的包销。

全民易装自筹资金，买断了绿地国际金融城公寓的包销，自负盈亏进行销售。

“条件很苛刻，既是包销，又是兜底销售。没卖动，差额要自己补贴。”与全民易装打过交道的彭一白说。

众所周知，装修工程结款很慢，包销更慢。而绿地早在几年前就被调侃是“世界欠款500强”。

全民易装的倒下，绿地在其中也贡献了一份力量。“绿地装修工程欠款，导致全民易装包销现金流断了，最终，装修公司也被拖垮。”彭一白说。

全民易装在破产前，曾试图寻找接盘者，找到了彭一白的朋友。彭一白陪朋友去谈的时候发现，“不算绿地公寓的包销，光装修工程款，就被欠了上亿元”。当然，彭一白的朋友最终没当接盘侠，这是后话。

如今，绿地武汉国际金融城的房子，被绿地抵押给了工程队，以偿还拖欠给他们的工程款。

“我有个朋友，是工程分包商，光他手上就有几十套工程抵押房。施工单位自己找人买，绿地配合后期备案签合同。”彭一白说。

工程抵押房的“戏码”，已在绿地全国各地项目上演，比如绿地苏州ONE、济南绿地国际城、扬州绿地唐樾府等。

去年2月，南京市民张女士买了一套绿地理想城的公寓，这套房源正是绿地抵押给公司结算佣金的。11月，因这套工程抵押房没有购房合同，张女士想退房却退不掉。不得已，张女士走上了诉讼之路。

在各种剪不断理还乱的纷扰下，自2015年以来，绿地控股的股价由最高41.98元，下跌到目前的7元多，5年内跌幅超过8成。绿地的股票，被股民誉为“趴在地板上的股票”。

“回想当年，贵公司是首家以房地产为主业，跻身世界500强的综合企业集团。现在，销售额连前五都入不了，利润增幅则进不了前十。”一位投资者说。

03

绿地将驶向何方？

除了上不去的股价，还有下不来的负债。

截至今年一季度末，绿地长期债务达到1955.98亿元，短期债务也达到1087.61亿元，而其账面资金仅为781.41亿元。

再加上今年销售不及预期，让绿地面临着更大的压力。克而瑞数据显示，今年前6个月，绿地控股实现销售额1350亿元，同比下降19.5%。

绿地债务的居高不下，缘于激进的扩张策略。

2019年，在长三角三省一市，绿地的投资规模超过2000亿元。尽管从去年年底至今，一直疫情当道，但绿地还是在加大投资力度，加速项目建设。

今年一季度，绿地以153亿元土地款新增项目23个。6月，新增房地产项目16个，总支出金额超过102亿元。7月，张玉良分别到江西、湖南等地，会见当地一把手，表示继续加码当地产业的新布局。

▵ 绿地开发的南京紫峰大厦

一面是颇为紧张的账面资金，一面是全国各地的讨债者，一面是焦头烂额的质量危机，一面是停不下来的扩张脚步，绿地可谓麻烦不断。

其中，高楼对运营资金的大量占用，也是绿地资金紧张的一大原因。

几年前，张玉良就信心满满，声称要建50座摩天大楼。按照他的逻辑，建高楼为地方政府贡献政绩，绿地就可以获得价格优惠的土地作为回报。

随后，绿地正是通过“地产+”的商业模式，获取大量优质土地资源。

然而，几年后的今天，随着经济形势的变化，建设摩天大楼的风险，在快速增加。

想当“华中第一高楼”的武汉绿地中心，最终被砍掉。2019年年底，武汉市相关部门明确表示，武汉绿地中心的最终海拔高度，已确定不超过500米，建筑高度475米之内，高度不会再更改。

被砍后的武汉绿地中心，进行了重新规划。但因项目投资总额从118亿元，增加到140.88亿元。该项目资金紧张之下，今年更爆发出停工、拖欠工程款等事件。

原以为武汉绿地中心只是个案，但严重的打击还在后面。

今年4月底，住建部、发改委发布规定再次强调，严格限制各地盲目规划建设超高层“摩天楼”，一般不得新建500米以上建筑，严格限制新建250米以上建筑，新建100米以上建筑应充分论证。

有人统计过，绿地承诺的50座摩天大楼，有一半目前还没建成，往往是搭配的住宅项目早已卖光，摩天大楼的地基都还未挖。

张玉良感慨，行业环境发生了太大变化，每一年都在变，企业的外部压力很大。而绿地“只有坚持奔跑，才能站在原地”。

面对绿地的种种问题，张玉良不是没有反思。在一次业绩发布会上，他说：“也有团队能力的问题。”

显然，张玉良已摸到问题的尖尖小角了。但是，在退休之前，张玉良到底有没有魄力对“树大根深”的绿地进行大刀阔斧的变革，是个很大的疑问。

对此，多位业内人士的评价是：“不好评价。”

如果张玉良不能进行变革，那么，接班人面临的挑战，将极为严峻。毕竟，张玉良在绿地的威望，无人可比。

对于张玉良的接班人，外界揣测由来已久。有消息曾指出，接班张玉良的人，张蕴的可能性很大。

张蕴，70后，也是绿地的“老臣”。20岁进入公司，从销售一路打拼，坐到了执行总裁的位置，掌管公司财务大权，在绿地排位仅次于张玉良。

张蕴曾经称自己“是谨慎的那一个”。某种程度上，这与外界对张玉良“谨慎”的评价一样。

如果张蕴上位成为绿地新任掌舵者，她能应付问题重重的绿地吗？

如果最终不是张蕴，谁又能接替在位近30年的张玉良？新的继任者，会将绿地这艘大船带向何方？

（文中小付、彭一白为化名）

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