黑石投资二三线城市地产

9月21日，全球最大私募股权投资公司黑石集团出售三年前投资的上海长寿路壹商场，售价8.6亿元，获利50%左右。在现在房地产调控的敏感时期，黑石在中国首次出售行为甚至引发“外资看空中国商业地产”的争论。

不过，在业内对“黑石可能撤出中国楼市”的争论中，黑石集团已经低调投资中国二三线城市的商业地产。网易财经获悉，黑石或已牵手上海房企鹏欣集团，将在未来10年，以“水游城”品牌为主导，在全国二、三线城市打造100个优质商业地产项目。

黑石集团在中国的控股子公司上海盈石一名负责人告诉网易财经，与鹏欣集团的合作，将在正式合作之后对我公布。同时，他表示，集团日前将所持有的上海壹广场购物中心股权卖出，乃投资基金公司正常的商业运作行为，此举并非如外界评价的撤离中国市场。

牵手鹏欣 黑石投资二三线城市 

“业内都在传，黑石要跟鹏欣合作，开发管理数百个商业综合体项目。”一位知情人士表示，对国内商业地产项目“情有独钟”的黑石集团，已有了最新的商业布局思路，其已将上海本地民企鹏欣集团纳入合作板块，而双方首个合作项目便是鹏欣旗下的“水游城”系列项目。“未来盈石将主要负责鹏欣名下‘水游城’系列的招商、运营和管理业务。”该人士称。

当网易财经向黑石集团控股的上海盈石求证时，一位不愿意具名的副总并未否认该事实，反问“你怎么知道这个消息的？”盈石公司另一位负责人表示，在合适的时机，会公布双方合作情况，现在时机还不合适。

资料显示，鹏欣水游城的定位为“时间消费型商业设施及家庭娱乐购物中心”，目前已在南京、武汉、天津、成都等地布局。今年年初时，鹏欣集团总裁姜雷曾在公开场合表示，未来10年内，鹏欣地产将在全国二三线城市打造100个优质商业地产项目。

“以‘水游城’为代表的第五代商业综合体模式，目前发展势头很旺。以南京水游城为例，据传该项目开业第一年即实现盈利，年销售额近10亿元，年客流量达1000万人次。”上海乘星行总经理李骁分析说，黑石和鹏欣合作，也可以顺势走到中国百余城市去，迅速铺开局面。

但值得注意的是，网易财经在盈石公司核实双方具体合作方案如出资比例和利益分成方式等内容时，相关负责人仅表示“目前不便透露。”而鹏欣集团方面也未作相关回应。

“事实上，从遭遇金融危机以来，黑石就选择了中国作为投资避险的圣地。”清科集团研究总监符星华如是表示，“按照这个公司的最先定位，黑石在中国最重要也是最主要的投资方向就是房地产行业，尤其是商业地产领域。其次是动物药品、农业以及金融行业等。”

开始几年，黑石确实“野心勃勃”。公开资料显示，黑石集团最先进入中国大众的视线，始于2007年5月。彼时尚在筹备中的中投斥资30亿美元认购了黑石集团1.01亿股的无投票权股份。或是借助中投的“东风”，黑石集团在中国市场上，无论是入股蓝星集团、打造寿光物流园，甚至设立中国大陆基金，吸引包括社保基金的关注等几乎都是顺水顺风。

 在房地产方面的投资上，几年前首单项目上海壹购物中心收购完成之后，黑石在上海、南京等地又收购、运营了悦达989、芳汇广场、天印乐盈购物中心等5个商业项目。不过随后，黑石在中国商业地产攻城略地的步伐就随之放缓，并有偃旗息鼓之势，而排头兵盈石的“功能”亦只是侧重于商业资源整合与品牌运营管理方面。

出售上海物业因已获盈利预期

盈石相关负责人表示，“对于基金公司来说，成熟商业体实现预期盈利后出售折现，是很成熟的退出方式。”他并，目前不少业内把该行为解读为“黑石看空中国商业房地产业”是有失妥当的。

9月21日，黑石出售上海壹商场，价格约为人民币8.6亿元，按照4.2万平方米的建筑面积粗略估算，成交均价为34762元／平方米。按照三年前黑石10亿元出手价来对比，黑石已享受了接近50％的资产增值。此外，在持有该物业的三年时间内，黑石将其出租率提高至了超过90％，有相当可观的租金收入。

财经评论人张敬伟称，作为全球最大私募股权公司，进入中国楼市3年，期间得益于中国对抗危机的宽松财政政策，经历过两个年度的楼市繁荣，已经赚得钵满盆满。面对当下不见放松的楼市调控见好就收，符合其私募股权公司一贯的资本游戏规则。

“按照3+1（三年投资周期，一年的灵活掌握时间）的投资期限来看，黑石现在出售上海壹并不奇怪。”中房信分析师薛建雄称。而仲量联行亚太区董事、上海投资部总监李凌也介绍说，该项目在市场“挂牌”已经有一段时间了，很早就已经听说有转手意向，只不过现在刚好成交而已。

中国商业地产联盟副会长兼秘书长王永平也称，把黑石出售项目的行为，放大解读为外资看空中国商业地产，我认为是毫无根据的。影响中国商业地产发展的基本面没有改变，包括城市化进程、全面建设小康社会、扩大内需政策等。我个人更把它看作一个孤立事件，更大程度上与公司战略有关。

 不过，一位业内人士表示，作为国际投行，黑石在内地一个大宗物业的交易行为对资本市场是有一定影响的，尤其在房地产调控到现在这么一个紧要关头，对社会有很强的心理震荡。

多家外资机构或再投资中国楼市

像黑石这样，寻求在中国内地楼市长足发展的海外投行，并不在少数。

据了解，随着投资渠道的收窄、人民币升值预期上涨以及投资高回报的诱惑，有不少海外基金开始觊觎当中创造的新机遇，企图展开新一轮的逐利。多方消息证实，爱尔兰财富控股、高盛、麦格理、凯德置地等一批国际投资公司已纷纷进入国内商业地产。

“眼下，国内不少开发商急着等‘钱’下锅。”李骁注意到，过去两年，这一“集团军”屡屡高价拿地，刷新历史纪录。与此同时，自2009年末始，土地出让金的首付比例已由20%-30%上调到至少50%。此外，全面限购令又让楼市销售直线下滑，这些无疑都加重了房产开发商的资金压力。

在李骁看来，中国虽有禁令但遏制不住外资入境，其症结在于境外资本早已由最初的直接投资转变为隐蔽的“游离于政策之外”的方式，比如，通过投资实体企业转而收购国内地产公司股份、国内房地产企业转向境外上市等等。 眼下，最火热的就是借道私募基金以及房地产信托基金，给予海外投资者的条件亦相当优厚。

“地产基金的钱从来都不便宜，回报要求一向很高，首先投资人的成本很低，基本上人民币升值就能覆盖它在境外的成本，境内公司给他们的回报从来就没低过，至少在25%，有的甚至接近30%。”河山资本董事长曹少山如此指出。

据不完全统计，今年上半年，内地开发商海外融资数量突破1000亿元，几乎是去年海外融资总量的2倍。今年前7个月，内地房地产企业融资渠道中，利用外资出现高达65%的同比涨幅，是其通过国内银行、信托机构等融资渠道获得资金增幅的2.5倍。

分析认为， 未来将有超过1100亿美元的外资基金会到中国来，而其中绝大部分将会进入房地产市场，房企利用外资还将保持高速增长。

“上一次，外资集中涌入一、二线城市是在2008年之前。当时，中国国内全线收紧房产信贷。”时空变幻，逾3年后，同样的利好再现。

“走，到中国的二、三线城市去。”在仲量联行上海研究部总监柯志谦看来，这已是不少国外大佬的共识。赌局正在进行，越来越多的外资或正踩着国内楼市调控脚步伺机归来。