王石专访：反腐是对房地产市场最大的调控

　　近日万科公司创始人、现任集团董事会主席王石先生接受网易财经《财经会客厅》栏目采访时称，“反腐(就)是最大的调控”。他解释道，现在最有效的对市场调控就是反腐。高级餐馆受影响了吧，奢侈品受影响了吧，难道房地产不受影响吗?第一，受影响，第二，会很受影响。这是最有效的调控!

　　王石在访谈中还表达出自己对于“打击反腐”的态度，称自己“非常欢迎反腐，因为房地产相当的一部分，是留着让很多根本不需要的房子在那儿。只要不反腐你会发现，越高级的还是越好卖。”

　　此外他还表示，不能讲“直接对房地产的才叫调控，货币政策它是调控，”其实反腐是不需要这个(具体政策)的，这个过程中“市场已经是非常明显感觉到了，所以就是在这调控当中，人家李嘉诚把房子卖了(撤离内地)。”

　　以下是访谈实录：

　　第一节 万科从未担心老大地位不保

　　万科企业股份有限公司成立于1984年，1988年进入房地产行业，1991年成为深交所第二家上市公司。作为国内最大的住宅开发企业，万科业务已覆盖全国53个大中城市，近三年来的年均住宅销售规模已达6万套以上。2011年，万科实现销售金额1215亿元，2012年销售额超过1400亿元。进入2013年以后，虽然万科依旧取得了年销售规模1709亿元的好成绩,继续领跑同行业，但领先优势已不再足够明显。以绿地集团为例，2013年绿地实现预销售金额1625亿元，排名全国第二，并且计划2014年冲击2400亿的销售目标。因此舆论认为，万科行业老大的地位很可能不保。

　　网易财经：我们看到，去年房地产的销售额挺高的，很多家房企的销售额都超过了千亿。所以有人在想，万科的行业老大的位置会不会不保。你有过这样的担心吗?

　　王石：我没有这个担心。直接回答你这个问题是关于量的问题，当然万科现在还是排在第一位，我们随时准备其它公司超过万科。因为你要量要超过万科来讲并不是很难，比如说中建总公司，它合并几个公司要超过万科太容易了，而且它是多国家的。就是要在量上超过万科，成为第一，不是很难。但又怎么样呢?那个重要吗? 是重要，但不是那么重要。真正的第一，一定非常明确你的领跑是什么?你的领跑是质量，比如说我们的质量。中国目前搞住宅 ，我们现在住宅施工平均的质量，误差是厘米误差。那万科现在可以公布说，是毫米误差。你如果学工科，你就知道这个意味着什么，这差距至少差10倍。现在只有万科敢说，我的工程误差是毫米误差。万科现在同时有多少个项目在施工呢?同时有200多个项目在施工。有多少人平均在万科的工地上呢?20万人。我看万科敢说，我的误差是毫米误差，这是第一。

　　第二，现在中国的房地产的精装修面积不超过40%，但是万科的精装修已经是100%。我们知道，所谓在西方的工业标准当中，毛坯房是半成品，你如果是在工业发达国家说，你提供的房子是毛坯房的话，我们指的是这种公寓了，那是笑话的。但是在中国，现在主要产品50%以上还是毛坯房。万科已经消灭了毛坯房!

　　就说两个数字来讲，我说你没达到这个质量标准，你超过万科有意义吗?没什么意义。所以不担心的。

　　第二节 万科转型城市配套服务商

　　2013年6月底，万科总裁郁亮宣布，万科要从产品供应商转型为城市配套服务商。原因是未来十年，中国住宅需求量会稳定下来，甚至会萎缩。那么，除了住宅需求量的原因之外，万科的转型还有哪些原因呢?

　　网易财经：万科已宣布，要向城市配套服务商转型。能详细讲一下转型的原因吗?

　　王石：它是发展逻辑的必然。因为作为万科，过去是非常明确，我们是一个住宅开发商。但是，即便是住宅开发商，你也不可能纯粹的就是住宅。比如说小区当中，它本身就有6-8%的要求你配套搞的，学校、商场，甚至配套的一些小型酒店，甚至还有剧院。比如现在，万科光宾馆就有15个了，因为要求配套，你必须做的，尤其你配套做的是和住小区结合起来的。可能作为专门经营宾馆的人，觉得你这个太小，

　　但要求配套你必须来做，万科只有这样接受，按照规划这样做。再一个像商场，万科现在平均下来每年的开工面积已经是在1500万平方米，那我们就算6%(的配套)，6%就差不多已经将近100万平方米了，

　　那这就是非常大的一个数字，一年就100万平方米的综合的， 所以你自然而然已经做到了。你已经不是一个纯的住宅开发商，你要给小区做这样一个配套。

　　再一个现在城市的改造当中，在很多旧项目的改造当中，很少有来讲说，我就让你纯属搞住宅，它本身就是配套，可能住宅最多60%甚至只有40%。那你万科做不做呢?你说我是个纯住宅开发商，我不做，那你不做等于你就没有机会了。所以本身市场就要求你万科，必须进行这样转变。做了之后，你就不能说

　　我就是个纯的开发商，我只搞我的小区的商业配套。而且我还要更多的配套，你比如要开个大Mall，它的半径可能就是10公里的，甚至20公里的。所以你必须要转变思维方式，从一个小区的开发配套，到一个城市的开发配套，所以这是一个你不得不转的，就是城市配套。

　　再有一个就从更激进的意义上来讲，城市就是这样要求了，说我们这需要一个博物馆，我们非常欣赏你万科的品牌，希望你万科能做下来。你做不做?这个已经和刚才说的，和综合开发都不一样。当然你说让去万科赔钱是没法儿做的，但是赚钱是很有限了。可能来讲，就是政府的地，邀请你做博物馆，那这是可以算出来的嘛。设计费多少钱，建筑费多少钱，完成多少钱，最后给你一个2.5%的管理费，那是非常有限的。那做不做呢?那万科也做。

　　所以万科现在从一个纯的住宅开发商，转型成为一个城市配套供应商，就是这样的概念。

　　第三节 万科未来面临两大挑战

　　网易财经：那在未来的十年中，你觉得万科它会做怎样的一些改变，以适应新的环境呢?

　　王石：说未来五年可以容易说一些，未来十年是有相当多的不确定性。未来五年，万科的国际化，

　　这是万科一个要面对、要解决的问题。实际上，万科已经从3年前开始建立香港的金融平台，到去年开始在投资美国的房地产项目。现在这个是非常非常快的，实际上2月10日在深圳，我们签一个60层高的公寓大厦，是在纽约曼哈顿的一个项目。就是整个在美国的投资会进一步加快，同时来讲，可能也是巧合吧，我现在到剑桥去，到英国去了，应该说没有什么意外的话，今年下半年，我们在英国的投资也会开始。同时现在已经是在香港、新加坡投资了。所以未来的五年，万科的国际化会加速。

　　再一个就是如何适应万科两个角色的变化。第一个就是，如何从一个住宅开发商变成一个城市产品供应商，第二个来讲就是，如何从现在这样一个移动互联网的时代，来进行适应这样的移动互联网时代。如果说十年前，如何来适应这样一个网络时代的话，现在从适应网络时代变成适应移动互联网时代。这是万科在未来五年要接受的两个挑战。

　　第四节 解析李嘉诚抛售地产

　　2013年八九月间，李嘉诚旗下的长江实业及和记黄埔相继宣告，计划抛售百佳超市、上海陆家嘴的写字楼项目和广州西城都荟广场等资产，涉及金额约为410亿港元。为此，王石在微博上表示，这是一个信号，要小心了!那么王石为什么要做示警之语呢?

　　王石：去年9月份的时候，李嘉诚抛售了内地的多个项目。当时您就说话了，说这是一个信号，要小心了。能在这儿简单给大家讲讲，为什么当时说要小心呢?

　　王石：要简单来说就很简单，一般从成功的商人来讲，往往不是在市场顶端的时候，他来把物业卖出去，来表现赚的是他最有本事，一般来讲这就带有相当的赌博(性质)。因为什么叫顶端呢?顶端之后就是下跌，如果你顶端把握不好，可能下来。因为到顶端之前，这个时候很容易出手的，如果到顶端之后，说你要出手，可能就比较难了，同样你要下到这个时候，你基本上出不了手的。你说我到下跌的时候再卖吧，

　　你到这个时候你就出不了手了，它只有继续往下跌的。所以对成功的商人来讲，他都是在看的那个时候就出手了，并不等于说他已经认为这个市场不行了。应该一般来讲，他出手的时候，这个市场还在上升，正因为市场上升的时候，他比较容易出手。至于说在上升之后，什么时候到达顶端了，那是另外一个话题。所以这就是李嘉诚的过人之处，他在接近顶端的时候他就出手了，接近顶端了，那就要注意了。是不是?

　　第五节 反腐是对房地产市场最大的调控

　　近年来，中国房地产市场一直作为宏观调控的主要对象，国十条、国八条、国五条，调控政策层出不穷，限套数、限房贷、试新税，调控工具花样迭出。但是进入2013年以来，国家层面的、直接的调控政策，仅在年初出台了新国五条和新国六条。在下半年的十八届三中全会上，《改革决定》也没有直接提及房地产调控，仅在建立城乡统一的建设用地市场、加快房产税立法、建立房产数据统一平台等方面被认为是对房地产行业有重大影响。那么进入2014年，房地产调控的风向会有怎样的变化呢?

　　网易财经：这几年，国内的房地产市场一直被调控，有各种限购、限贷政策。但是最近一年，没怎么再出房地产调控政策了，很想听一下你的观点。

　　王石：我觉得最大的调控、最有效的调控就是现在。你不觉得吗?现在高级餐馆生意好吗?

　　网易财经：因为在反腐。

　　王石：反腐不是调控吗?反腐是最大的调控。现在最有效的对市场调控就是反腐。高级餐馆受影响了吧，奢侈品受影响了吧，难道房地产不受影响吗?第一，受影响，第二，会很受影响。这是最有效的调控!所以从这个角度来讲，我非常欢迎反腐。因为房地产相当的一部分，是留着让很多根本不需要的房子在那儿。只要不反腐你会发现，越高级的还是越好卖。

　　网易财经：对，有人抛售房子。

　　王石：对吧，难道说这不是调控吗?你不能讲，直接对房地产的才叫调控，货币政策它是调控，对房地产的那几条是调控，这反腐才是真正有效的调控。还需要(具体政策)吗?不需要了，市场已经是非常明显感觉到了。所以就是在这调控当中，人家李嘉诚把房子卖了。

　　第六节 新书《大道当然》

　　2014年的春天，王石的新作《大道当然》一书出版，主要记录了他和万科近13年来成长与思考的轨迹。这本书算是继《道路与梦想》之后，王石个人传记与万科发展史的再一次完美融合。

　　网易财经：你的新书为什么取名《大道当然》?

　　王石：“大道当然”是万科在21世纪初的时候,我们公司每年提出一个口号，这是公司其中一年提出的口号，叫作”大道当然、精致细远“。两个含义，大道当然就是说你要走正道，逻辑上理想主义往前走，第二个作为企业来讲，当然讲质量、讲精细。两个层面的，一个是企业伦理层面的，一个企业质量技术层面的。之后公司每年都会有一句口号，来激励当年往前的状态，这么多年过去了，就那年的”大道当然、精致细远“给我很深的印象，所以就取了那年口号的前一句话。那本身更多的还是从做一个企业，你认为是理想主义、理直气壮去做，是取的这个意思。

　　网易财经：你希望读者从这本《大道当然》里面得到什么样的收获?

　　王石：那本身是我自己这一段的一个总结，读者能从这些总结当中得到什么东西，那是因读者而异，还要看市场的反应。在我来讲，我1999年辞去总经理职务之后，就开始脱离公司的日常业务，就开始登山，当然整个登山的过程当中，现在看来正好是从1999年到2010年，正好时间就是《大道当然》原来主要写的这十年期间。就本身登山过程对自己发生的变化，还是非常大的。再一个就是它和企业管理是什么关系，比如说到2013年万科的CEO郁亮，去年的5月份也登顶珠峰了。你会发现它是有一种探险精神的传承关系。当然也涉及到这个过程当中，公司的一些变化，我自己的一些思考。实际上你会看到，这十年作为房地产行业，是发生了蛮大的变化。正因为地价高、房价高，相当多的人就感到，一方面说买不起房子，但是一方面又说你迟买了房价更贵。所以尽管说是一方面买不起，一方面还是疯狂地抢购，所以反而对于将来，我们到底住什么样的房子，居住什么样的环境，反而被市场、被消费者不是特别强调了。

　　因为感觉到只要买到房子了，就好了。显然万科这几年在这个过程当中，一直强调我们要解决居住什么样的房子，甚至强调好房子、好服务、好邻居。

　　网易财经：我看到书里面还有你在哈佛游学的过程，包括现在去剑桥求学，这些对你思考企业管理有什么影响?

　　王石：这是第二个部分。这个应该说，它现在更多还是一种感性的描写，至于你说的它对企业管理有什么关系，应该没有什么直接关系。就像刚才说的，登雪山探险，它和企业管理没有直接关系，但事后之后你再体会到，它总是有一种内在的联系，你之后才慢慢体会到了什么，把它来总结出来。

　　同时来讲，我去哈佛之前，本身是在香港科技大商学院教企业伦理，在哈佛期间也同时还在教这门课。当然你在学院进行了系统的训练，也上了很多课程，当然会影响你。我作为企业家，不知道我的部下说我在哈佛几年之后有什么变化，但是我给同学上课，我那些助教很明显感觉到，我在哈佛一年之后，教学的风格和逻辑思维都不大一样，发生变化了。我已经接受了北大光华管理学院(的邀请)，给他们上这门课，所以现在准备把我这几年的教学提纲，也是作为对在哈佛过程当中的一个总结，把它出一本书，这本书大概得年底吧。所以你说现在，就是哈佛对你的企业管理起到什么作用来讲，可能这个现在谈为时过早，可能慢慢才能感觉到。

　　第七节 王石的梦想

　　网易财经：能回顾一下你80、90年代的梦想吗?

　　王石：80年代应该说是，想有一番作为，不甘心现状，至于将来要做什么不是很清楚的，也没有想到说，自己终身以企业家为职业，更没想到我会一直到现在还呆在深圳。那种理想是不清楚的，但是要接受更好的教育，有一番作为。基于这样的想法，1983年从广州辞职到了深圳，这样到了90年代。在中国这种(环境)企业家是个显学，搞商业是现在主要的一个发展的机会，相比之下我在其它方面没有受过系统的训练，显然其它的没有什么长处，就这样做企业。正因为这样来讲，才到了1999年辞去总经理职务的时候，就实现自己的梦想吧，去大自然探险、去登山，所以应该说是90年代初的梦想 ，就在这种户外的、对身体极限的探险方面，自己往前走吧。但这个梦想应该说，两年前放弃了。

　　说来这也很戏剧性，我记得那是2003年，我登珠峰北坡。我登顶下来之后，给我最大的肯定，我是很不以为然的，肯定我的就是中国人中年龄最大的登顶的。我登珠峰那一年，人类登顶最大年龄是63岁

　　我52岁，人家比我大11岁，所以我52岁就好像说，哎呀你了不起，人家63岁呢，是个日本人。但实际上之后我知道，也就是在我先后登顶的时候，又一个71岁的日本人登顶珠峰，也就是把这个63岁一下提高了8年。但我不以为然我也得较劲啊，我就想我60岁的时候再登一次，我到72岁的时候再登一次。你71岁上去了，既然是最大年龄，咱别中国人年龄最大的，咱们是全球年龄最大的。那刚好第二次我还没到60岁，到2008年，就是这个71岁上去的，叫三浦雄一郎的，他又登珠峰了，他那年77岁，就把从71岁提到了77岁。那好我是2010年，因为赶上世博会，(第二次登顶)提前了一年，我原定60岁嘛，

　　59岁又上去了一次。那我也得调整我的年龄，我就准备78岁的时候上(第三次)，你72岁再上没有意义了，人家现在最大年龄已经是77岁了，所以我就把第三次的(登顶)年龄，(计划为)78岁。好，2013年了，这哥们儿5月份又上去一次，80岁。现在人类登顶(珠峰)最大年级是80岁。我想放弃了，我不跟他较劲了，这较劲较不过他。所以这个梦想就放弃了，就是我在登顶珠峰最大年纪这个事，我不较劲了。甚至我把这回到日本一次讲演，我把这个故事也讲演出来了。我说记住，不要和日本人较劲，(笑)。

　　网易财经：你现在新的梦想是什么?

　　王石：新的目标就是在学校，把登物理的山峰改成登知识的山峰，这个是无止境的。原来计划3年，原来游学是2011年到2013年就结束了，但是显然哈佛原来(计划)一年，(实际)一下就两年半，剑桥原来(计划)一年，现在估计至少得两年。还有耶路撒冷、还有伊斯坦布尔，预计这个就得到2017年了，在中间只会延长不会缩短。当然这个完了之后呢，还有很多有诱惑力的地方，还有日本、印度、德国，那更不用说，要去的地方多了。所以如果说我是50-60岁是在登物理山的话，应该说60-70岁就是登知识的山，一直会学下去的。

　　当然我相信，我在整个登物理山峰的过程当中，万科在往前走，同样我在登知识的山峰的时候，万科也在往前走。

　　回看王石前半生，1951年出生的他，当过兵、也做过工人。1983年，王石开始闯荡深圳，1984年就创建了深圳现代科教仪器展销中心，出任总经理。1988年公司改组，试水股份制，这便是万科的起点。上个世纪80年代，中国社会风起云涌，在改革开放的最前沿阵地，王石把握住了历史的机遇，几经历练，终于成为了可以左右一个行业的时代人物。也许对于王石来说，今天的结果并非最初的想象，但对于梦想的追寻使他从未停下脚步。或许这便是王石心中的道。